Cuando varios hermanos heredan una vivienda, es habitual que cada uno tenga una opinión diferente sobre qué hacer con ella. Uno puede querer venderla para repartir el dinero, otro puede preferir quedarse con la vivienda y otro puede no querer tomar ninguna decisión.
Pero, ¿qué ocurre cuando los herederos no se ponen de acuerdo? ¿Puede uno de ellos obligar a los demás a vender? ¿La vivienda queda bloqueada si uno se niega?
La respuesta depende de cómo se haya realizado la adjudicación de la herencia y de la situación concreta del inmueble, pero un desacuerdo entre herederos no significa necesariamente que la vivienda tenga que quedar bloqueada indefinidamente.
¿Qué ocurre cuando varios herederos reciben una misma vivienda?
Cuando una vivienda pasa a pertenecer a varios herederos, puede generarse una situación de copropiedad. Cada heredero tendrá una participación sobre el inmueble de acuerdo con lo que corresponda en la herencia.
El problema aparece cuando los propietarios tienen intereses diferentes.
Por ejemplo:
- Uno de los hermanos quiere vender la vivienda.
- Otro quiere conservarla porque pretende vivir en ella.
- Otro considera que lo mejor es alquilarla.
- Y ninguno consigue ponerse de acuerdo con los demás.
Esta situación puede generar conflictos familiares y, además, hacer que una decisión que parecía sencilla se convierta en un procedimiento complejo.
¿Puede un heredero vender la vivienda por su cuenta?
No puede vender por sí solo la totalidad de una vivienda que pertenece a varios propietarios.
Sin embargo, el Código Civil establece que cada copropietario tiene la propiedad de su parte y puede disponer de ella dentro de los límites establecidos legalmente.
Por tanto, hay que diferenciar entre vender la vivienda completa y disponer de la participación que corresponde a uno de los copropietarios.
Antes de realizar cualquier operación, es fundamental conocer exactamente cómo quedó repartida la herencia y qué derechos tiene cada heredero.
¿Puede un heredero obligar a los demás a vender?
Esta es una de las dudas más frecuentes cuando existe una vivienda heredada entre varios hermanos.
La respuesta requiere analizar el caso concreto, pero la legislación contempla mecanismos para poner fin a una situación de copropiedad.
El artículo 400 del Código Civil establece, como regla general, que ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en la comunidad y que cualquiera de ellos puede solicitar la división de la cosa común.
Esto significa que el desacuerdo de uno de los herederos no implica necesariamente que los demás tengan que permanecer para siempre en esa situación.
Ahora bien, la forma de resolverlo dependerá de las características del inmueble y de las circunstancias de la herencia.
¿Y si la vivienda no se puede dividir?
Una vivienda normalmente no puede dividirse físicamente entre varios propietarios de manera que cada uno conserve una parte independiente con el mismo valor.
Cuando el inmueble es esencialmente indivisible, el Código Civil contempla distintas posibilidades.
Una de ellas es que la vivienda se adjudique a uno de los propietarios y este compense económicamente a los demás por la parte que les corresponde.
Si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el artículo 404 del Código Civil establece que, cuando la cosa sea esencialmente indivisible, podrá procederse a su venta y al reparto del precio.
En materia de partición de herencia, el artículo 1062 también contempla la posibilidad de adjudicar el bien a uno de los herederos compensando económicamente a los demás y, en determinadas circunstancias, que uno de los herederos solicite la venta en pública subasta.
Por eso es importante no quedarse únicamente con la idea de que “uno no quiere vender y por eso no se puede hacer nada”.
La situación jurídica puede ser mucho más compleja.
¿Qué alternativas tienen los herederos?
Dependiendo de las circunstancias, pueden existir diferentes soluciones.
1. Llegar a un acuerdo
Siempre que sea posible, esta suele ser la opción más sencilla.
Los herederos pueden acordar, por ejemplo:
- Vender la vivienda y repartir el importe.
- Que uno de los hermanos se quede con el inmueble y compense económicamente a los demás.
- Mantener temporalmente la propiedad compartida.
- Alquilar la vivienda y repartir los ingresos.
- Establecer un acuerdo sobre el uso del inmueble.
Llegar a un acuerdo puede evitar un procedimiento judicial y, especialmente cuando se trata de familiares, puede ayudar a reducir el conflicto.
2. Adjudicar la vivienda a uno de los herederos
Si uno de los hermanos quiere conservar la vivienda y tiene capacidad económica para hacerlo, puede estudiarse la posibilidad de que se le adjudique el inmueble compensando al resto de herederos por el valor que corresponda.
Esta opción puede resultar interesante cuando existe un heredero que quiere conservar la vivienda y los demás prefieren recibir su parte económica.
3. Solicitar la división de la cosa común
Cuando no existe acuerdo y uno de los copropietarios no quiere continuar en la situación de copropiedad, puede plantearse la acción de división de la cosa común, siempre teniendo en cuenta las circunstancias concretas del inmueble.
No obstante, iniciar un procedimiento judicial debe ser una decisión meditada.
Antes conviene analizar la situación patrimonial, la titularidad del inmueble, las cargas existentes y las posibles consecuencias económicas.
¿Qué pasa si uno de los hermanos vive en la vivienda?
Este supuesto puede complicar todavía más la situación.
Imaginemos que tres hermanos heredan una vivienda y uno de ellos continúa viviendo allí.
Los otros dos quieren vender, pero el hermano que vive en la casa se niega.
En estos casos no solo hay que analizar quién es propietario y qué porcentaje corresponde a cada heredero.
También puede ser necesario estudiar cuestiones relacionadas con el uso del inmueble, gastos, conservación, posibles rentas y derechos de cada copropietario.
Por eso, no es recomendable tomar decisiones basándose únicamente en lo que cada heredero considera que “le corresponde”.
¿Qué ocurre con los gastos de la vivienda heredada?
Mientras la vivienda pertenece a varios herederos, también pueden surgir conflictos relacionados con sus gastos.
Por ejemplo:
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Comunidad de propietarios.
- Reparaciones.
- Seguros.
- Suministros.
- Gastos derivados de la conservación del inmueble.
Además, el Código Civil contempla que, en la partición de la herencia, los coherederos deben compensarse determinadas rentas, frutos, gastos y daños relacionados con los bienes hereditarios, según las circunstancias.
Por eso, cuando una herencia lleva meses o incluso años sin resolverse, es importante revisar también qué gastos está asumiendo cada heredero y por qué.
¿Es mejor vender o que uno de los herederos se quede con la vivienda?
No existe una respuesta válida para todas las familias.
Dependerá, entre otras cuestiones, de:
- El valor real de la vivienda.
- El porcentaje que corresponde a cada heredero.
- Si existe hipoteca u otras cargas.
- La situación económica de los herederos.
- Si alguno de ellos quiere utilizar la vivienda.
- Los gastos e impuestos que puedan derivarse de cada alternativa.
- Y, por supuesto, de la posibilidad de llegar a un acuerdo.
Por eso, antes de tomar una decisión, es recomendable estudiar todas las opciones disponibles.
¿Qué hacer si los herederos no consiguen ponerse de acuerdo?
Cuando una herencia con inmuebles se convierte en un conflicto entre familiares, intentar solucionarlo sin conocer los derechos de cada parte puede acabar complicando todavía más la situación.
El primer paso debería ser revisar la documentación de la herencia y conocer exactamente:
qué se ha heredado, quiénes son los propietarios, qué porcentaje corresponde a cada uno y qué cargas existen sobre el inmueble.
A partir de ahí, se pueden valorar las diferentes alternativas y elegir la vía más adecuada.
En Estudio Jurídico Bretón podemos ayudarte
Si has heredado una vivienda junto con otros familiares y uno quiere vender y otro se niega, no significa que no exista solución.
En Estudio Jurídico Bretón, despacho de abogados en Madrid, estudiamos la situación concreta de la herencia y del inmueble para asesorarte sobre las opciones disponibles y ayudarte a encontrar la vía jurídica más adecuada.
Porque una herencia ya puede ser un momento complicado.
No permitas que una vivienda heredada se convierta además en un conflicto familiar.
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