Cuando una persona fallece y deja varios bienes inmuebles, como una vivienda, un local comercial o un terreno, el reparto de la herencia puede convertirse en un proceso complejo.
Aunque todos los herederos tengan derecho a recibir su parte, eso no significa que cada uno vaya a recibir necesariamente un inmueble concreto ni que el reparto pueda realizarse sin tener en cuenta otros factores.
El valor de cada propiedad, la existencia de un testamento, las deudas pendientes, los impuestos y las preferencias de los herederos son cuestiones que pueden influir en la adjudicación de los bienes.
Por eso, si has heredado varios inmuebles junto con otros familiares, es importante conocer cómo se puede repartir la herencia y qué opciones existen para evitar conflictos.
En este artículo te explicamos los aspectos fundamentales que debes tener en cuenta.
¿Cómo se reparte una herencia cuando hay varios inmuebles?
Cuando una herencia incluye diferentes propiedades, el reparto debe realizarse teniendo en cuenta los derechos de cada heredero y las circunstancias concretas del patrimonio hereditario.
Imaginemos que una persona fallece dejando tres bienes:
- Una vivienda familiar.
- Un local comercial alquilado.
- Un terreno.
Sus tres hijos son los herederos y deben determinar cómo repartir estos bienes.
¿Le corresponde una propiedad a cada uno? ¿Es necesario vender los inmuebles y repartir el dinero? ¿Puede uno de los hermanos quedarse con la vivienda y compensar económicamente a los demás?
Existen distintas posibilidades, pero la solución dependerá de factores como el testamento, las cuotas hereditarias, el valor de los bienes y los acuerdos que puedan alcanzar los interesados.
No siempre es necesario vender todos los inmuebles para repartir una herencia, aunque tampoco es posible adjudicar los bienes de cualquier manera sin respetar los derechos de los herederos.
1. ¿Se reparte una herencia a partes iguales entre los hijos?
Una de las dudas más frecuentes es si todos los hijos reciben necesariamente la misma parte de una herencia.
La respuesta depende de la legislación aplicable y de las circunstancias familiares.
En el derecho civil común español, cuando existe testamento, hay que respetar las disposiciones del fallecido y las limitaciones legales, incluida la legítima que corresponda a los herederos forzosos.
Cuando no existe testamento, la sucesión se rige por las normas legales aplicables, que determinan quiénes son los herederos y qué derechos les corresponden.
También hay que tener en cuenta que en España existen territorios con derechos civiles propios que pueden modificar las reglas sucesorias.
Por tanto, antes de decidir qué inmueble recibe cada heredero, es fundamental conocer cómo se distribuye legalmente la herencia.
2. ¿Cómo se calcula el valor de los inmuebles heredados?
Para realizar un reparto equilibrado, es necesario conocer el valor de los bienes que forman parte de la herencia.
No basta con considerar cuánto costó una vivienda cuando fue comprada o utilizar una estimación aproximada de su precio actual.
Es importante analizar el valor de cada inmueble y las circunstancias que pueden afectar a su valoración.
Por ejemplo:
- El valor de mercado de la vivienda.
- La ubicación y el estado de conservación del inmueble.
- La situación urbanística del terreno.
- La rentabilidad de un local comercial.
- La existencia de hipotecas u otras cargas.
- Los posibles gastos de conservación o reparación.
Una valoración adecuada permite determinar si los bienes pueden repartirse entre los herederos de manera equilibrada o si será necesario establecer compensaciones económicas.
Además, deben revisarse las valoraciones y reglas fiscales aplicables a los impuestos derivados de la herencia, que no siempre coinciden con el valor utilizado para negociar el reparto entre familiares.
3. ¿Qué ocurre si los inmuebles tienen valores diferentes?
Es habitual que los bienes de una herencia tengan valores muy distintos.
Por ejemplo, una vivienda puede tener un valor de 300.000 euros, un local comercial de 150.000 euros y un terreno de 90.000 euros.
Si tres hermanos tienen derecho a partes iguales de ese patrimonio, no bastaría con adjudicar una propiedad a cada uno y considerar que el reparto está resuelto.
En este ejemplo, el patrimonio inmobiliario suma 540.000 euros. Si los tres herederos tuvieran cuotas iguales y esos fueran los únicos bienes hereditarios, a cada uno le corresponderían bienes o derechos por valor de 180.000 euros, antes de considerar deudas, gastos y otros ajustes.
Para alcanzar un reparto equilibrado, podrían estudiarse distintas fórmulas:
- Adjudicar un inmueble a uno de los herederos y otros bienes a los restantes.
- Compensar económicamente las diferencias de valor.
- Adjudicar una propiedad a varios herederos en copropiedad.
- Vender uno o varios inmuebles y repartir el dinero cuando resulte adecuado.
La solución debe adaptarse a las características de la herencia y respetar los derechos de todos los interesados.
4. ¿Puede un heredero quedarse con la vivienda y compensar a los demás?
Sí, en determinadas circunstancias puede plantearse que uno de los herederos reciba un inmueble y compense económicamente a los demás por el valor que les corresponda.
Esta alternativa puede resultar especialmente útil cuando uno de los hijos desea conservar la vivienda familiar, mientras que sus hermanos prefieren recibir su parte económica.
Sin embargo, antes de realizar la adjudicación es necesario comprobar varios aspectos:
- El valor del inmueble.
- Los derechos hereditarios de cada persona.
- La capacidad económica del heredero que quiere quedarse con la propiedad.
- Las posibles hipotecas y cargas.
- Los impuestos y gastos que pueda generar la operación.
También es importante determinar si la adjudicación es jurídicamente viable dentro de la partición de la herencia y si requiere algún acuerdo adicional.
Planificar correctamente este proceso puede evitar desacuerdos posteriores y facilitar que cada heredero reciba lo que le corresponde.
5. ¿Qué sucede si los herederos no se ponen de acuerdo?
Los conflictos aparecen con frecuencia cuando cada heredero tiene intereses diferentes.
Uno puede querer vender todos los inmuebles para disponer del dinero. Otro puede querer conservar la vivienda familiar. Un tercero puede preferir quedarse con el local comercial porque genera ingresos por alquiler.
Si no existe acuerdo, la partición de la herencia puede retrasarse y generar gastos adicionales.
En estos casos, conviene estudiar la situación jurídica de los bienes y determinar qué mecanismos pueden utilizarse para resolver el desacuerdo.
Dependiendo de las circunstancias, puede ser posible negociar una adjudicación, buscar una solución mediante mediación o acudir a los procedimientos legales correspondientes.
Si los inmuebles ya pertenecen en copropiedad a los herederos, también puede ser necesario analizar si procede solicitar la división de la cosa común. Esta posibilidad debe distinguirse de las acciones destinadas a dividir una herencia que todavía no ha sido repartida.
La vía adecuada depende de si la herencia ya se ha adjudicado, de quién es titular de cada inmueble y de la naturaleza del conflicto.
Por eso, es recomendable recibir asesoramiento jurídico antes de iniciar cualquier procedimiento.
6. ¿Qué impuestos hay que pagar al heredar varios inmuebles?
Heredar una vivienda, un local y un terreno puede implicar diferentes obligaciones fiscales.
Entre las principales cuestiones que conviene revisar se encuentran:
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Es el impuesto que grava las adquisiciones por herencia. Su importe depende, entre otros factores, del valor de los bienes, del parentesco, de las circunstancias personales y de la normativa autonómica aplicable.
Plusvalía municipal. Cuando se hereda un terreno urbano, puede devengarse el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, si se cumplen los requisitos legales. Su aplicación y cálculo dependen de las circunstancias del inmueble y de la transmisión.
Gastos de notaría y Registro de la Propiedad. Pueden existir gastos derivados de la formalización de la herencia y de la inscripción de los inmuebles a nombre de los nuevos titulares.
Otros gastos asociados a las propiedades. También deben revisarse las hipotecas, las cuotas de comunidad, el IBI y los gastos necesarios para conservar los inmuebles.
Los plazos, las posibles bonificaciones y las obligaciones concretas deben comprobarse para cada caso. Una planificación adecuada ayuda a evitar sorpresas económicas y retrasos en la tramitación.
7. ¿Qué pasa si alguno de los inmuebles tiene una hipoteca o deudas pendientes?
Antes de repartir una herencia con varios inmuebles, no solo hay que identificar los bienes, sino también comprobar si existen cargas u obligaciones asociadas.
Una vivienda puede tener una hipoteca pendiente. Un local puede acumular cuotas de comunidad impagadas. Un terreno puede estar afectado por determinadas cargas registrales.
Estas circunstancias pueden influir tanto en el valor efectivo del patrimonio como en las decisiones que deben tomar los herederos.
Por eso, es recomendable revisar la documentación de cada inmueble, solicitar la información registral pertinente y comprobar las obligaciones económicas que puedan existir.
También conviene estudiar las implicaciones de aceptar la herencia y las alternativas previstas legalmente antes de tomar una decisión.
8. ¿Es obligatorio vender los inmuebles para repartir la herencia?
No. La venta de todos los inmuebles no es siempre necesaria.
Si existe acuerdo y la adjudicación es viable, los herederos pueden repartir las propiedades de acuerdo con sus derechos, teniendo en cuenta las compensaciones que procedan.
Por ejemplo, uno puede recibir la vivienda, otro el local y otro el terreno, siempre que el reparto respete las cuotas hereditarias y se realicen, cuando corresponda, los ajustes necesarios.
Cuando un inmueble es indivisible y no existe acuerdo sobre su adjudicación, pueden entrar en juego las reglas legales de partición de la herencia y, en su caso, las relativas a la división de la cosa común.
El Código Civil contempla soluciones para determinados supuestos de bienes indivisibles, pero la aplicación de cada alternativa depende de las circunstancias concretas.
Por tanto, antes de decidir vender las propiedades, es conveniente analizar si existe una forma jurídicamente adecuada de adjudicarlas sin necesidad de desprenderse de todos los bienes.
9. ¿Por qué es importante contar con asesoramiento jurídico en una herencia con varios inmuebles?
Cuantos más bienes y herederos intervienen en una herencia, más importante resulta organizar correctamente el procedimiento.
Un error en la identificación de los bienes, una valoración inadecuada o un desacuerdo que no se resuelve a tiempo pueden complicar la partición y generar costes evitables.
El asesoramiento jurídico permite estudiar cuestiones como:
- La identificación de los herederos y sus derechos.
- La existencia y el contenido del testamento.
- La titularidad y las cargas de cada inmueble.
- Las posibles formas de adjudicación.
- Los desacuerdos entre familiares.
- Las obligaciones fiscales y los plazos relevantes.
- Las alternativas legales cuando no existe consenso.
Cada herencia tiene sus particularidades. Por eso, no conviene aplicar una solución general sin revisar previamente la documentación y las circunstancias de los interesados.
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