Heredar una vivienda puede parecer una buena noticia, pero ¿qué ocurre cuando esa vivienda todavía tiene una hipoteca pendiente?
Esta es una de las dudas más frecuentes cuando una persona recibe una herencia: si heredo una casa con hipoteca, ¿también heredo la deuda?
La respuesta general es que las deudas del fallecido forman parte de la herencia. Por eso, antes de aceptar una herencia que incluye una vivienda hipotecada, es fundamental conocer qué deuda queda pendiente, qué otras obligaciones existen y cuáles son las opciones que tiene el heredero.
En este artículo explicamos qué ocurre con una hipoteca cuando fallece su titular, qué alternativas tienen los herederos y por qué es importante analizar la herencia antes de aceptarla.
¿Se hereda una vivienda con la hipoteca?
Sí. Cuando una persona fallece, la herencia comprende sus bienes, derechos y obligaciones que no se extinguen con su muerte. Además, los herederos suceden al fallecido en sus derechos y obligaciones. Así lo establece el Código Civil en sus artículos 659 y 661.
Por tanto, si una persona fallece siendo titular de una vivienda sobre la que existe una hipoteca pendiente, la deuda hipotecaria no desaparece automáticamente con el fallecimiento.
La hipoteca y el préstamo siguen existiendo y los herederos deberán tener en cuenta esta deuda al decidir qué hacer con la herencia.
Esto no significa, sin embargo, que el heredero tenga que asumir necesariamente la deuda con su patrimonio personal en todos los casos. Aquí es donde resulta especialmente importante conocer las distintas formas de aceptar una herencia.
¿Qué ocurre con la hipoteca cuando fallece el titular?
Cuando fallece el titular de un préstamo hipotecario, la deuda pasa a formar parte de la herencia.
El Banco de España explica que, en estos casos, la deuda mantiene las condiciones que tenía el préstamo y que los herederos pasan a ocupar la posición del fallecido respecto de la deuda, salvo que se llegue a un acuerdo diferente con la entidad financiera.
Por ejemplo, imaginemos esta situación:
Una persona fallece dejando una vivienda valorada en 250.000 euros y una hipoteca pendiente de 100.000 euros.
Los herederos no reciben simplemente una vivienda de 250.000 euros.
También tienen que tener en cuenta los 100.000 euros de deuda pendiente, además del resto de bienes, derechos, deudas y cargas que formen parte de la herencia.
Por eso es tan importante conocer el patrimonio completo antes de tomar una decisión.
¿Los herederos tienen que seguir pagando la hipoteca?
La deuda hipotecaria no desaparece por el fallecimiento.
Si los herederos aceptan la herencia, deberán gestionar también la deuda pendiente.
Cuando existen varios herederos, la entidad financiera debe incorporar a los herederos a la titularidad del préstamo, salvo que se acuerde con el banco que uno o varios de ellos asuman la deuda y se modifique la titularidad correspondiente. Este cambio requiere el consentimiento de la entidad financiera.
Por tanto, no basta con que los hermanos acuerden entre ellos que uno se quedará con la vivienda y pagará la hipoteca.
También será necesario resolver la situación de la deuda con el banco.
¿Qué pasa si somos varios hermanos y heredamos una casa con hipoteca?
Esta situación puede resultar especialmente compleja.
Imaginemos que tres hermanos heredan una vivienda que todavía tiene una hipoteca pendiente.
Uno quiere quedarse con la casa.
Otro quiere venderla.
El tercero no sabe qué hacer.
Además, hay que decidir qué ocurre con la hipoteca.
En estos casos, pueden plantearse diferentes alternativas dependiendo de las circunstancias.
Opción 1: vender la vivienda
Una posibilidad puede ser vender la vivienda y utilizar parte del importe obtenido para cancelar la deuda pendiente con la entidad financiera.
Una vez atendida la deuda y los gastos correspondientes, el importe restante se repartiría entre los herederos en función de los derechos que correspondan a cada uno.
Pero para valorar esta alternativa hay que tener en cuenta el valor real de la vivienda, el capital pendiente de la hipoteca, los posibles gastos y las circunstancias fiscales de la operación.
Opción 2: que uno de los herederos se quede con la vivienda
Otra posibilidad puede ser que uno de los hermanos quiera conservar la vivienda.
En ese caso, puede estudiarse cómo adjudicarle el inmueble y cómo compensar al resto de herederos.
Pero hay una cuestión especialmente importante:
quedarse con la vivienda no significa automáticamente quedar liberado de la deuda frente al banco.
Si se pretende que uno de los herederos asuma la totalidad del préstamo y los demás queden liberados, será necesario contar con el consentimiento de la entidad financiera para modificar la titularidad de la deuda.
Por eso, este tipo de operación debe estudiarse antes de formalizar la adjudicación.
Opción 3: mantener la vivienda
También puede darse el caso de que los herederos decidan mantener la vivienda.
Por ejemplo, pueden plantearse alquilarla y utilizar los ingresos para hacer frente a los gastos y a la hipoteca.
Sin embargo, mantener una vivienda en copropiedad también implica ponerse de acuerdo sobre cuestiones como:
- Quién se encarga de la hipoteca.
- Quién paga el IBI.
- Quién asume los gastos de comunidad.
- Quién se ocupa del mantenimiento.
- Cómo se reparten los ingresos del alquiler.
- Qué ocurre si uno de los hermanos quiere vender su parte.
Por eso, mantener una vivienda heredada entre varios hermanos no siempre es la opción más sencilla.
¿Puedo aceptar una herencia con hipoteca y proteger mi patrimonio?
Esta es una de las cuestiones más importantes cuando existen dudas sobre las deudas de una herencia.
El Código Civil contempla dos formas principales de aceptación: aceptación pura y simple y aceptación a beneficio de inventario.
La diferencia puede ser muy importante.
Aceptación pura y simple
Cuando la herencia se acepta pura y simplemente, el heredero responde de las cargas de la herencia no solo con los bienes heredados, sino también con sus propios bienes.
Así lo establece el artículo 1003 del Código Civil.
Por eso, aceptar una herencia sin conocer previamente la situación económica del fallecido puede implicar riesgos importantes cuando existen deudas.
Aceptación a beneficio de inventario
El Código Civil también permite aceptar la herencia a beneficio de inventario.
En este caso, el heredero responde de las deudas y cargas de la herencia hasta donde alcancen los bienes de la propia herencia, y sus bienes particulares no se confunden con los bienes hereditarios en perjuicio suyo.
Esto puede ser especialmente relevante cuando no está claro si la herencia tiene más deudas que bienes.
Sin embargo, el beneficio de inventario está sujeto a determinadas reglas y formalidades. Por eso, no conviene decidir cómo aceptar una herencia sin analizar previamente la situación concreta.
¿Y si existe un seguro de vida vinculado a la hipoteca?
Otra cuestión que conviene comprobar es si el fallecido tenía contratado un seguro de vida vinculado al préstamo.
Este tipo de seguro puede estar diseñado para cubrir, en caso de fallecimiento, todo o parte del capital pendiente de la hipoteca, dependiendo de las condiciones concretas de la póliza.
El Banco de España señala que los seguros de vida pueden establecer como suma asegurada el importe de la hipoteca y designar al banco como beneficiario por el importe pendiente de amortizar.
Por eso, cuando se produce un fallecimiento, es recomendable comprobar si existe algún seguro asociado al préstamo y cuáles son exactamente sus coberturas.
No hay que dar por hecho que toda hipoteca tiene un seguro que cancela automáticamente la deuda.
Hay que revisar la póliza.
¿Qué información conviene solicitar antes de aceptar la herencia?
Antes de tomar una decisión, es recomendable conocer con el mayor detalle posible la situación económica del fallecido.
Entre otras cuestiones, puede ser necesario comprobar:
- Qué viviendas y otros inmuebles tenía.
- Qué préstamos tenía pendientes.
- Cuánto capital queda por pagar de la hipoteca.
- Si existen otros créditos o deudas.
- Si hay cuentas bancarias.
- Si existen seguros vinculados a los préstamos.
- Si existen avales u otras obligaciones.
- Qué gastos y cargas afectan a los inmuebles.
El Banco de España indica que los herederos pueden solicitar a las entidades bancarias información sobre las posiciones del fallecido y copias de los contratos de financiación y garantía que estuvieran vigentes, con el objetivo de conocer el caudal hereditario antes de aceptar la herencia.
¿Qué pasa si la vivienda vale menos que la hipoteca?
Esta es una situación especialmente delicada.
Imaginemos que una persona hereda una vivienda cuyo valor de mercado es de 150.000 euros, pero sobre ella existe una deuda hipotecaria de 180.000 euros.
En ese caso, no estamos ante una herencia en la que simplemente se recibe una vivienda.
Existe una diferencia negativa entre el valor del inmueble y la deuda pendiente.
Además, puede haber otras deudas dentro de la herencia.
Por eso, antes de aceptar una herencia con una vivienda hipotecada es fundamental analizar el conjunto del patrimonio y no únicamente el valor del inmueble.
Dependiendo de las circunstancias, puede ser necesario estudiar si interesa aceptar la herencia, hacerlo a beneficio de inventario o valorar la repudiación de la herencia.
¿Puedo renunciar a una herencia si tiene una hipoteca?
Sí, la legislación contempla la posibilidad de repudiar una herencia.
Pero renunciar a una herencia es una decisión importante y debe hacerse correctamente.
Además, la aceptación y la repudiación de la herencia tienen carácter irrevocable salvo determinados supuestos previstos legalmente, por lo que no es recomendable tomar esta decisión sin conocer previamente qué bienes y deudas forman parte de la herencia.
También hay que tener en cuenta que las consecuencias de aceptar, aceptar a beneficio de inventario o repudiar una herencia pueden variar dependiendo de las circunstancias familiares y patrimoniales.
¿Qué ocurre con la hipoteca si hay varios herederos?
Cuando existen varios herederos, la situación puede complicarse porque hay que coordinar dos cuestiones diferentes:
La propiedad de la vivienda y la deuda frente al banco.
Por ejemplo, los hermanos pueden acordar que uno se quede con la vivienda, pero ese acuerdo entre ellos no obliga por sí solo a la entidad financiera a liberar de la deuda a los demás.
Para modificar la titularidad del préstamo será necesario contar con el consentimiento del banco.
Por eso, antes de repartir una herencia que incluye una vivienda hipotecada, es recomendable analizar conjuntamente:
- El valor del inmueble.
- La deuda pendiente.
- Los derechos de cada heredero.
- La situación financiera de los herederos.
- Las condiciones del préstamo.
- Las posibles alternativas para la vivienda.
¿Es recomendable aceptar una herencia con hipoteca sin asesoramiento?
No existe una respuesta única para todos los casos.
Una herencia con una vivienda hipotecada puede ser perfectamente asumible en determinadas circunstancias, mientras que en otras puede generar un problema económico importante.
La clave está en conocer la situación antes de aceptar.
No es suficiente saber que existe una casa.
Hay que saber cuánto vale, cuánto se debe, qué otros bienes existen, qué otras deudas hay y qué consecuencias tendría cada una de las decisiones posibles.
Heredar una vivienda con hipoteca: lo importante es no decidir con prisas
Recibir una vivienda en una herencia no significa necesariamente recibir un patrimonio libre de cargas.
La vivienda puede tener una hipoteca pendiente y la herencia puede incluir además otros préstamos, deudas u obligaciones.
Por eso, antes de aceptar una herencia, especialmente cuando existen inmuebles y deudas, es fundamental analizar el patrimonio completo del fallecido y conocer las diferentes opciones legales disponibles.
Una decisión tomada sin suficiente información puede tener consecuencias sobre tu propio patrimonio.
¿Tienes que aceptar una herencia que incluye una vivienda hipotecada?
En nuestro despacho de abogados en Madrid podemos estudiar tu caso, analizar los bienes y las deudas que forman parte de la herencia y explicarte las opciones que tienes antes de tomar una decisión.
Si has heredado una vivienda con hipoteca o estás a punto de aceptar una herencia y no sabes qué deudas existen, consúltanos antes de firmar.
Porque antes de decidir qué hacer con una herencia, lo primero es saber exactamente qué estás heredando.